Спойлер
Этап первый
Человек решает переехать в Петербург и купить свою квартиру. Ну или улучшить свои жилищные условия. Так как на нормальную квартиру денег нет, покупать приходится то, на что хватает. Тут-то и появляются эти чудесные муравейники. Покупка кажется перспективной, банк с удовольствием даёт кредит, молодая семья радуется собственному гнёздышку.
Очень быстро выясняется, что гнёздышко построено из говна и палок. Качество строительства плохое, дома с каждым годом ветшают и разваливаются.
Так как плотность населения очень большая, а застройка разреженная, образуется много пустырей. Территория приходит в упадок.
Выбраться из этой резервации на "большую землю" не всегда возможно. Метро так и не построили, дорог нет, а то, что есть, стоит в бесконечных пробках день и ночь.
Детские сады и школы переполнены, а возить ребёнка в нормальную школу не получается по описанной выше причине.
Бизнес почему-то не приходит... Из развлечений – только пивнушки. Выбор ресторанов и мест досуга крайне скудный. Чтобы получить качественные услуги, надо ехать "в город". Это очень точное народное выражение. Потому что город – это не только миллионы квадратных метров жилья, это возможность досуга и отдыха, рабочие места, развитые социальные связи. В городе люди встречаются, общаются, обсуждают дела, делают бизнес, отдыхают с детьми, смотрят кино, ходят в театр, гуляют по бульварам и наслаждаются видами. Спальные окраинные районы дать этого не могут.
Этап второй
Понимая, что качество жизни в новом районе не очень, те, у кого есть деньги, переезжают в другие, более гуманные к человеку районы. Начинается первая волна миграции. Свои квартиры они обычно не продают, так как получить за них хорошие деньги нельзя, а так "пусть хоть что-то будет на чёрный день".
На место уехавших собственников начинают приезжать арендаторы.
Пока что доля арендного жилья в новых районах под Питером не очень высока, но она будет расти. Например, в ноябре 2018 года в районе станции метро "Девяткино" (Мурино) сдавалось 215 квартир, у станции "Парнас" – 142 квартиры, у метро "Улица Дыбенко" (Кудрово) – 132 квартиры. То есть уже сейчас квартиры в новых районах сдают сотнями.
Арендуют квартиры уже не модные хипстеры (которые, по заверениям экспертов, их тут покупают), а гастарбайтеры... Тут можно долго кричать, что "Варламов всё врет", но давайте просто посмотрим на объявления в этих районах.
Объявления пишут на узбекском и таджикском. ДЛЯ КОГО?
Этап третий
Вслед за платежеспособными жильцами уходит бизнес. Частные детские садики, приличные рестораны и кафе, нормальные магазины. Качество жизни продолжает падать.
Новые жильцы не могут платить квартплату. Долги за коммуналку растут, управляющие компании работают всё хуже.
Падают и цены на квартиры. Они начинают терять ликвидность. Конечно, хитрые риелторы вам сейчас скажут, что средний рост в таких районах на недвижимость 20-25%. Да, это как средняя температура по больнице. Потому что люди до последнего отказываются верить, что их бетонный мешок никому не нужен. Сейчас на сайтах по продаже недвижимости тысячи объявлений, и многие из них висят годами.
А вот сами застройщики цены снижают.
Например, в августе 2016 года самую дешёвую студию площадью 21 кв. м в ЖК "Северная долина" (это Парнас) можно было купить за 2,13 млн рублей. Инфляция по итогам 2016 года составила 5,4%, в 2017 году – 2,5%, в 2018-м – 4,3% (и это только официальные данные). Если бы застройщик учёл инфляцию, как учитывают её продавцы продуктов, одежды, гаджетов и автомобилей, то реальная цена этой студии сегодня должна была бы составить минимум 2,4 млн рублей. А если приплюсовать 20-процентный рост, обещанный риелторами, – 2,88 млн. Но вместо этого студия дешевеет. Возможно, дорожают самые большие квартиры, но в случае с будущими гетто чем дороже квартира, тем бессмысленней инвестиция.
Большинство спальных районов сейчас находятся между вторым и третьим этапами. Но это не конец.
Этап четвёртый
На рынке начинает появляться более качественная недвижимость. Многие компании уже делают неплохие проекты с плотной квартальной застройкой средней этажности, безопасными зелёными дворами без машин и т.д.
Народ продолжает бежать из муравейников, цены на недвижимость падают. Начинается паника. Продать квартиру становится всё сложнее, а обеспечивать кредиты надо. Всё больше людей сдаёт квартиры.
Чем больше арендаторов, тем быстрее район приходит в упадок. Новые жильцы уже не рассматривают район как свой: это не их земля и не их дом. Они не берегут общее имущество, они быстро меняются, и люди перестают узнавать соседей.
Происходит рост преступности.
Этап пятый
До этого этапа мы ещё не дошли, хотя первые сигналы есть.
"Как пояснили 47news в ГУ МВД по Петербургу и Ленобласти, в связи с напряжённой криминогенной обстановкой в густозастроенных районах Кудрово, Новодевяткино и Мурино было принято решение проводить на системной основе патрулирование улиц.
Рейды будут проводиться совместно сотрудниками УМВД по Всеволожскому району и сотрудниками Главка".
Криминал – это последняя капля для многих людей. Если с мусором, отсутствием инфраструктуры, пробками люди готовы мириться, то с насилием и криминалом – нет.
А потом эти районы превращаются в гетто. Грязные и опасные районы, в которых никто не хочет жить. В квартирах живут малообеспеченные рабочие, гастарбайтеры, или остаются те, кому просто ехать некуда.
Вот и всё.
Мой вам совет. Если вам очень хочется купить себе бетонный мешок, арендуйте на полгода квартирку в Парнасе, Мурино или Кудрово. Поживите, посмотрите, а потом подумайте, готовы ли вы это покупать.